O seguro fiança funciona na locação comercial do mesmo jeito que na residencial. A Circular SUSEP 671/2022 vale para contratos de locação de imóveis no Brasil, sem separar o uso do imóvel (art. 5º), e a Lei do Inquilinato inclui o seguro de fiança locatícia entre as garantias que o locador pode exigir (Lei 8.245/1991, art. 37, III). O que muda no ponto comercial é o tempo. Contratos longos, direito à renovação quando a lei permite (art. 51) e prorrogações sem prazo fazem a apólice precisar acompanhar a vida do contrato, e não só o primeiro período.
O que muda quando o inquilino é uma empresa
A análise de crédito olha para a pessoa jurídica. Balanço, faturamento, tempo de atividade e, muitas vezes, os sócios. Quem paga o prêmio é o inquilino, que a norma chama de garantido (Circular 671/2022, art. 20), e a escolha da seguradora e do corretor deve sair de um acordo entre locador e locatário (art. 7º).
O contrato comercial costuma cobrar mais obrigações do inquilino do que o residencial. Condomínio, IPTU, seguro do imóvel, manutenção, multa por saída antecipada. A apólice precisa ter coberturas adicionais que espelhem essas obrigações (art. 2º, §2º, e art. 3º), com limites combinados entre as partes em linha com o contrato (art. 15).
E vale a regra de sempre. Uma garantia por contrato, sob pena de nulidade (Lei 8.245/1991, art. 37, parágrafo único).
O contrato venceu e a loja continua aberta. E o seguro?
Uma rede de cafés aluga uma loja por cinco anos. O contrato termina em março, ninguém assina aditivo e a loja continua funcionando. Passados 30 dias sem oposição do locador, a locação se presume prorrogada sem prazo (Lei 8.245/1991, art. 56, parágrafo único).
A Lei do Inquilinato diz que, salvo disposição contratual em contrário, a garantia se estende até a devolução efetiva do imóvel, mesmo na prorrogação por prazo indeterminado (art. 39). A norma da SUSEP diz que, nesse caso, a cobertura do seguro só continua com nova análise de risco e aceitação da seguradora (Circular 671/2022, art. 13, §1º). Entre uma regra e outra, quem fica exposto é o locador. A solução é não deixar a apólice no automático e pedir a renovação antes do vencimento.
Na renovatória, a garantia entra na negociação
Na locação comercial que cumpre os requisitos do art. 51, o inquilino tem direito à renovação por igual prazo, e a ação renovatória precisa ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato (art. 51, §5º). A petição inicial precisa trazer as condições oferecidas para a renovação e, se o contrato tiver fiador, a indicação dele com prova de idoneidade financeira atual (art. 71, IV e V).
Com seguro fiança, a garantia também precisa existir para o novo período, e a apólice não se renova sozinha. Cada renovação depende de análise de risco e aceitação de nova proposta (Circular 671/2022, art. 13, §§2º e 3º). Leve a aceitação da seguradora para a conversa com o locador antes de chegar à via judicial.
Built to suit e contratos fora do padrão
Na locação em que o locador compra, constrói ou reforma o imóvel sob medida para o inquilino, prevalecem as condições combinadas no contrato, e a multa por saída antecipada pode chegar à soma dos aluguéis que faltariam até o fim (Lei 8.245/1991, art. 54-A, §2º). Contrato assim pede apólice com limite e coberturas pensados para esse tamanho de obrigação. Índice e periodicidade de atualização da apólice são os mesmos do contrato de locação (Circular 671/2022, art. 16).
Quanto custa e quando outra garantia faz mais sentido
O prêmio é calculado sobre o aluguel e os encargos cobertos, pelo prazo do contrato, e varia com as coberturas e com o crédito da empresa. Não há tabela pública. Locador e inquilino podem pedir a qualquer momento o percentual e o valor da comissão de corretagem (Circular 671/2022, art. 9º).
Empresa com caixa sobrando pode preferir a caução em dinheiro, de até três aluguéis, que fica na poupança e volta com os rendimentos no fim (Lei 8.245/1991, art. 38, §2º). Só que três aluguéis podem ficar curtos diante das obrigações de um contrato comercial longo, e o locador sabe disso. O funcionamento completo do seguro, quem paga e por que o prêmio não volta estão em como funciona o seguro fiança.
Leia também
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Perguntas frequentes
Seguro fiança serve para locação comercial?
Serve. A Circular SUSEP 671/2022 vale para contratos de locação de imóveis no Brasil sem distinguir o uso (art. 5º), e a Lei do Inquilinato inclui o seguro de fiança locatícia entre as garantias possíveis (Lei 8.245/1991, art. 37, III).
Quem paga o seguro fiança na locação comercial?
O inquilino, chamado de garantido, é o responsável pelo prêmio (Circular SUSEP 671/2022, art. 20). Se ele atrasar, o locador pode pagar para manter a cobertura (§2º).
O seguro fiança continua se o contrato for prorrogado?
Na prorrogação por prazo indeterminado, a cobertura só persiste com nova análise de risco e aceitação da seguradora (Circular SUSEP 671/2022, art. 13, §1º). Na locação comercial, a prorrogação se presume quando o inquilino fica mais de 30 dias sem oposição do locador (Lei 8.245/1991, art. 56, parágrafo único).
Como fica o seguro fiança na ação renovatória?
A apólice não se renova sozinha. Cada renovação depende de análise de risco e aceitação de nova proposta pela seguradora (Circular SUSEP 671/2022, art. 13, §§2º e 3º). A ação renovatória exige a indicação das condições e da garantia para o novo período (Lei 8.245/1991, art. 71).
O seguro fiança cobre a multa por saída antecipada?
Cobre se a cobertura adicional correspondente for contratada. As obrigações além do aluguel entram como coberturas adicionais, conforme o contrato de locação (Circular SUSEP 671/2022, art. 2º, §2º).
Posso ter seguro fiança e fiador no mesmo contrato?
Não. A Lei do Inquilinato proíbe, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação (Lei 8.245/1991, art. 37, parágrafo único).
Quem escolhe a seguradora do seguro fiança?
A seguradora e o corretor devem ser definidos em acordo entre locador e inquilino (Circular SUSEP 671/2022, art. 7º).
Fontes e normas citadas
Felipe Porto