O seguro fiança locatícia é a garantia de aluguel em que uma seguradora assume, perante o proprietário, o que o inquilino deixar de pagar. Ele está na Lei do Inquilinato como uma das quatro garantias possíveis, ao lado da caução, da fiança e da cessão de quotas de fundo de investimento (Lei 8.245/1991, art. 37), e o contrato só pode ter uma delas. Quem paga o prêmio é o inquilino (Circular SUSEP 671/2022, art. 20). E, ao contrário do depósito caução, esse valor não volta no fim da locação. A norma manda a apólice dizer isso com destaque (art. 12, III).
O seguro fiança é devolvido no fim do contrato?
Não. O que o inquilino paga é prêmio de seguro, a contrapartida para a seguradora assumir o risco de inadimplência. A Circular SUSEP 671/2022 obriga a proposta e as condições do seguro a trazerem, em destaque, que o prêmio não será retornado ao locatário ao fim da vigência (art. 12, III).
Existe uma exceção. Se a locação terminar antes do prazo, a apólice é cancelada a partir dessa data, e o prêmio proporcional ao tempo que faltava deve ser devolvido a quem pagou, exceto se houve sinistro (art. 14, §1º). Quem entrega as chaves no meio do contrato tem direito a pedir essa conta.
É aqui que o seguro fiança se separa da caução. A caução em dinheiro é um depósito do inquilino, limitado a três meses de aluguel, que fica em caderneta de poupança e volta para ele com os rendimentos (Lei 8.245/1991, art. 38, §2º).
O que o seguro fiança cobre para o proprietário?
A cobertura básica, obrigatória, é a falta de pagamento de aluguéis. As demais obrigações do inquilino entram como coberturas adicionais, com prêmio a mais (Circular 671/2022, art. 2º). É o caso de condomínio, IPTU, danos ao imóvel e multa por rescisão, quando o contrato de locação prevê essas obrigações.
A Lei do Inquilinato diz que o seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário (art. 41). Por isso a norma da SUSEP põe na conta da seguradora e do corretor montar a apólice de acordo com o contrato de locação (art. 3º). Apólice só com a cobertura básica, num contrato que cobra condomínio e IPTU do inquilino, é apólice incompleta.
Um ponto que o inquilino precisa saber. O seguro não o isenta de nenhuma obrigação do contrato (art. 12, II). Se ele não paga, a seguradora indeniza o proprietário e depois cobra o inquilino.
Fiador, caução ou seguro fiança?
| Critério | Fiador | Caução em dinheiro | Seguro fiança |
|---|---|---|---|
| O que o inquilino precisa | Uma pessoa disposta a responder pela dívida | Até três meses de aluguel depositados | Aprovação de crédito na seguradora |
| Custo para o inquilino | Nenhum pagamento à vista | Dinheiro parado, que volta com o rendimento da poupança | Prêmio pago e não devolvido |
| Proteção do proprietário | Cobrança do fiador | Limitada ao valor depositado | Indenização pela seguradora, até os limites da apólice |
| Base legal | Lei 8.245/1991, art. 37, II | Lei 8.245/1991, arts. 37, I, e 38 | Lei 8.245/1991, arts. 37, III, e 41 |
Não dá para somar. A lei veda, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação (art. 37, parágrafo único). Contrato com fiador e seguro fiança ao mesmo tempo tem uma garantia nula.
Quem pode contratar e o que a seguradora analisa?
Pessoa física e pessoa jurídica. A circular se aplica a contratos de locação de imóveis no território brasileiro (art. 5º), sem separar residencial de comercial. A seguradora analisa a capacidade de pagamento de quem vai alugar, e a escolha da seguradora e do corretor deve sair de um acordo entre proprietário e inquilino (art. 7º).
A vigência do seguro é a do contrato de locação (art. 13). Quando a locação é prorrogada por prazo indeterminado, a cobertura só continua se a seguradora aceitar uma nova proposta (§1º). Muito proprietário descobre isso tarde. O contrato venceu, o inquilino ficou, e a garantia não foi renovada.
Na inadimplência, o caminho tem nome. Do primeiro aluguel atrasado até a caracterização do sinistro corre a expectativa de sinistro, e a seguradora pode adiantar ao proprietário os valores em atraso (art. 21). O sinistro se caracteriza pela decretação do despejo, pelo abandono do imóvel ou pela entrega amigável das chaves (art. 23).
Quanto custa o seguro fiança?
O prêmio é calculado sobre o aluguel e os encargos cobertos, pelo prazo do contrato, e varia com as coberturas adicionais e com o perfil de crédito do inquilino. Não há tabela pública, e simulador de internet mostra só uma seguradora. Inquilino e proprietário podem pedir a qualquer momento o percentual e o valor da comissão de corretagem da apólice (art. 9º).
A conta honesta é esta. Quem tem os três aluguéis da caução e não precisa desse dinheiro gasta menos com o depósito, porque ele volta. O seguro fiança faz sentido para quem não quer imobilizar caixa, não tem fiador ou quer oferecer ao proprietário uma garantia maior que três aluguéis. Para empresas que alugam ponto comercial, a comparação com outras garantias está em seguro caução: como funciona.
Leia também
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Perguntas frequentes
Seguro fiança é devolvido?
Não. O prêmio é a contrapartida pelo risco assumido pela seguradora e não retorna ao inquilino no fim da vigência (Circular SUSEP 671/2022, art. 12, III). Se a locação terminar antes do prazo e sem sinistro, o prêmio proporcional ao tempo restante é devolvido a quem pagou (art. 14, §1º).
Quem paga o seguro fiança, o inquilino ou o proprietário?
O inquilino, que a norma chama de garantido, é o responsável pelo pagamento do prêmio (Circular SUSEP 671/2022, art. 20). Se ele atrasar, o proprietário pode pagar para manter a cobertura (§2º).
O que o seguro fiança cobre?
A cobertura básica e obrigatória é a falta de pagamento de aluguéis. Condomínio, IPTU, danos ao imóvel e multas entram como coberturas adicionais, conforme o contrato de locação (Circular SUSEP 671/2022, art. 2º).
Posso ter fiador e seguro fiança no mesmo contrato?
Não. A Lei do Inquilinato proíbe, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação (Lei 8.245/1991, art. 37, parágrafo único).
Seguro fiança serve para imóvel comercial?
Serve. A norma se aplica a contratos de locação de imóveis no Brasil, sem distinguir residencial de comercial (Circular SUSEP 671/2022, art. 5º), e pessoas jurídicas podem ser o inquilino garantido.
O que acontece se o inquilino não pagar o aluguel?
Começa a expectativa de sinistro, período em que a seguradora pode adiantar os valores ao proprietário. O sinistro se caracteriza com o despejo, o abandono do imóvel ou a entrega das chaves (Circular SUSEP 671/2022, arts. 21 e 23). Depois de indenizar, a seguradora cobra o inquilino.
Qual a diferença entre seguro fiança e caução?
A caução em dinheiro é um depósito de até três aluguéis que volta ao inquilino com os rendimentos da poupança (Lei 8.245/1991, art. 38, §2º). O seguro fiança é uma apólice paga pelo inquilino, sem devolução, em que a seguradora indeniza o proprietário.
Fontes e normas citadas
Felipe Porto